De Europese Commissie heeft de regels voor het krijgen van een sociale huurwoning veranderd. Vanaf 1 januari 2011 mogen woningcorporaties hun sociale huurwoningen (woningen met een huur tot 648 euro per maand, prijspeil 2010) alleen nog toewijzen aan mensen met een belastbaar jaarinkomen tot maximaal 33.000 euro. Woningzoekende huishoudens die meer verdienen, hebben geen recht meer op een sociale huurwoning.
De Europese Commissie stelt de laatste jaren duidelijke regels rondom (ongeoorloofde) staatssteun. Ook Nederland, dat sinds 1957 lid is van de Europese Gemeenschap, heeft daarmee te maken. Staatssteun is geoorloofd als deze doelmatig is en niet te hoog oploopt. Met de regels wil de Europese Commissie oneerlijke concurrentie tegengaan. In 2007 ontving de Europese Commissie een klacht over Nederlandse staatssteun aan woningcorporaties. De klacht was ingediend door een aantal commerciële verhuurders. Zij voelen zich benadeeld door de directe en indirecte steun aan corporaties. De Europese Commissie heeft de klacht in behandeling genomen. Wanneer corporaties woningen die met staatssteun zijn gebouwd, verhuren aan huishoudens die te veel verdienen, is die staatssteun inderdaad ongeoorloofd, is de conclusie van de Europese Commissie. De staatssteun bestaat uit subsidies en rentekortingen op leningen en lagere grondprijzen. Bij grote nieuwbouwprojecten kan het voordeel uiteindelijk oplopen tot miljoenen euro’s. Dit is geen probleem als de woningen worden verhuurd aan huishoudens die daarop, op basis van hun inkomen, zijn aangewezen. De Nederlandse regering heeft in overleg met de Europese Commissie de inkomensgrens vastgesteld op 33.000 euro. Dat is het belastbare gezinsinkomen per jaar. Huishoudens die meer verdienen dan dit modale inkomen komen per 1 januari 2011 niet meer in aanmerking voor woningen in de sociale huursector (woningen met een huur tot 648 euro per maand, prijspeil 2010). Lopende huurcontracten blijven overigens gewoon geldig.
Gevolgen
Wat betekent dit voor u, als woningzoekende in de regio Drechtsteden? De gevolgen kunnen verschillen. Voor de ene woningzoekende is de regel goed nieuws, voor de ander zijn de gevolgen minder aantrekkelijk.
• Woningzoekende huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot 33.000 euro krijgen meer kansen op de woningmarkt. Immers, zij hoeven niet langer te concurreren met woningzoekende huishoudens die meer dan 33.000 euro verdienen. Tegelijkertijd vallen woningen die de grens van 648 euro huur per maand passeren, buiten hun bereik. Veelal gaat het hier om woningen die zijn gebouwd in de laatste tien tot vijftien jaar.
• Woningzoekende huishoudens met een belastbaar inkomen vanaf 33.000 euro zijn vanaf 1 januari 2011 aangewezen op woningen met een huur vanaf 648 euro per maand. Dat betekent dat de vijver waarin zij kunnen vissen, aanzienlijk kleiner wordt. Het kan zijn dat zij dus langer moeten wachten op een woning. Vooral voor huishoudens met een inkomen tussen 33.000 en 45.000 euro kan dit knellend worden. Dit omdat zij ook op de koopmarkt weinig kans maken. Een woning met een prijs tussen 148.000 en 200.000 euro is het maximaal haalbare voor deze groep. Ook in de Drechtsteden, die bekend staan als goedkoop, valt het niet mee om voor zo’n bedrag een woning te kopen. Woningzoekenden tussen 25 en 35 jaar krijgen naar verwachting de meeste hinder van de Europese regel. Zij staan aan het begin van hun wooncarrière, wonen veelal in een huurwoning en willen nogal eens een gezin stichten. Omdat een koopwoning vaak onbereikbaar is, zijn zij aangewezen op de duurdere huurmarkt. Let op: dit zijn verwachtingen die niet hoeven uit te komen. In de praktijk, na 1 januari 2011, zal moet blijken of dit inderdaad de gevolgen zijn.De corporaties in de Drechtsteden zijn inmiddels druk bezig om de nadelige gevolgen zo veel mogelijk te beperken. Dat geldt ook voor Aedes, de landelijke koepel van corporaties, die hierover met de overheid in gesprek is.
Maatregelen
De corporaties in de Drechtsteden denken aan de volgende maatregelen:
• Alle woningzoekende huishoudens met een jaarinkomen tot 33.000 euro gaan behoren tot doelgroep 1. Deze doelgroep is aangewezen op woningen in de sociale huursector. Doelgroep 1 bestaat uit huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag. Het is belangrijk de inschrijfgegevens goed te controleren (aan de hand van de meest actuele loonstrook) en zo vast te stellen dat indeling in de juiste doelgroep heeft plaatsgevonden. Het inkomen wordt gecontroleerd bij de toewijzing van een woning.
• Woningen met een huur tot 648 euro per maand (prijspeil 2010) worden alleen toegewezen aan woningzoekenden in doelgroep 1.
• Woningen met een huur vanaf 648 euro per maand (prijspeil 2010) zijn uitsluitend bestemd voor woningzoekenden in doelgroep 2.
Corporaties zijn nog aan het nadenken of zij toch op enigerlei wijze ruimte kunnen gaan bieden aan mensen die een gezinsinkomen hebben tussen de € 33.000 en € 45.000 zonder dat de corporaties enorme financiële risico’s gaan lopen. Zouden de corporaties dit soort maatregelen niet nemen, dan dreigen Europese boetes voor ongeoorloofde staatssteun. Bij grotere nieuwbouwprojecten – we zagen het hierboven al – kan die oplopen tot miljoenen euro’s. Dit kan financiële problemen met zich meebrengen. Het is van belang dit te voorkomen en met ingang van 1 januari 2011 afdoende maatregelen te nemen.
De vraag is of huishoudens met een inkomen vanaf € 33.000 per jaar ingeschreven moeten blijven staan als woningzoekende. Immers: vanaf 1 januari 2011 komen zij niet langer in aanmerking voor een sociale huurwoning en het aanbod van duurdere woningen is beperkt. Woonkeus Drechtsteden adviseert om toch ingeschreven te blijven staan. Dit omdat niemand de toekomst kan voorspellen. Het inkomen kan plotseling dalen zeker in economisch onzekere tijden. Ook kan zomaar een relatie op de klippen lopen, met alle financiële gevolgen van dien. Dan is het een geruststellende gedachte om voldoende inschrijfpunten te hebben om een kans te maken op een huurwoning.